mfi wird 2 Mrd. Euro schwer

Die mfi steht seit der Übernahme durch einen Perella-Weinberg-Fonds wieder voll im Saft. Die US-Amerikaner wollen aus Deutschlands zweitgrößtem Centerentwickler einen kapitalmarktfähigen Shoppingcenter-Konzern schmieden.
Dabei ist es noch gar nicht so lange her, da drohte dem Essener Mittelständler mangels Kapital die Arbeit auszugehen. Wir sprachen mit dem mfi-Vorstandsvorsitzenden Matthias Böning über die Unternehmensstrategie.

Immobilien Zeitung: Erinnern Sie sich noch an das Jahr 2009? Bei den Höfen am Brühl in Leipzig war der Investor abgesprungen, bei den Pasing Arcaden in München setzte es einen Baustopp. Ihr Unternehmen hatte keine Baustelle.
Matthias Böning: Das war mitten in der Finanzkrise. Für Leipzig und Pasing haben wir damals Lösungen mit den Banken gefunden. Wir haben sie davon überzeugt, dass unser Produkt eine starke Zukunft hat. Es war aber völlig richtig, an den Projekten in Pasing und Leipzig festzuhalten, denn dadurch wurden wir attraktiv für Perella Weinberg. Die sahen: mfi ist ein hochkompetentes Unternehmen, das sich auch in schwierigen Zeiten im Markt durchsetzt.

Bei Großprojekten brauchen Sie schnell 50 Mio. Euro Eigenkapital

IZ: Vor allem brauchten Sie damals Geld.
Matthias Böning: Uns wurde klar, dass wir einen Finanzpartner als zusätzlichen Anteilseigner brauchen, denn wir haben erkannt, dass der immobilienwirtschaftliche Finanzmarkt ein deutlich stärkeres Eigenkapital fordert. Heute braucht man 25% bis 30% Eigenkapital für eine Centerentwicklung. Bei großen Immobilien, die einer Investition von 200 Mio. Euro bedürfen, sind das schnell 50 Mio. oder 60 Mio. Euro Eigenkapital. Als Traderdeveloper, wie man neudeutsch sagt, haben wir das Problem so gelöst, dass wir während der Entwicklungsphase den Verkauf geplant bzw. institutionelle Investoren als Endabnehmer gebunden haben. So sorgten wir für die Kapitalausstattung.

IZ: Warum funktionierte dieses Modell für mfi nicht mehr?
Matthias Böning: Während der Developmentphase, die, sagen wir, sieben Jahre dauert, haben Sie leicht eine Finanzkrise und einen Hype zwischendrin. Die Zyklen der Kapitalmärkte sind schneller als die Phasen einer Projektentwicklung eines Shoppingcenters.

IZ: Wie viele Anteile hält Perella Weinberg inzwischen an mfi?
Matthias Böning: Über 80%.

IZ: Die neue Unternehmensstrategie lautet, aus mfi das einzige voll integrierte Shoppingcenter-Unternehmen in Deutschland zu machen. Was ist darunter zu verstehen?
Matthias Böning: Bei Einkaufszentren gibt es den Eigentümer bzw. Langfristinvestor, den Entwickler sowie den Betreiber oder Centermanager. Wir wollen in der mfi diese drei Rollen bündeln.

IZ: Machen ECE, Multi Development und die anderen das nicht auch?
Matthias Böning: Grundsätzlich möchte ich mich nicht zu Wettbewerbern äußern, aber Multi lebt meiner Wahrnehmung nach in Deutschland nach dem Verkauf ihrer Center vom Entwick – lergewinn und von Management-Honoraren, Corio von Mieten und Honoraren. ECE erlöst im Wesentlichen Honorare und Development-Gewinn aus Verkäufen, ist aber, soweit ich das beurteilen kann, selbst kein langfristiger Investor von Einkaufszentren. Es ist ein Riesengedankensprung, ob Sie in der Bilanz die Einnahmequellen „Mieten“ haben oder nur Honorare für Dienstleistungen oder den Projektentwicklungs – gewinn.

IZ: Sonae Sierra könnte man als ein voll integriertes Centerunternehmen bezeichnen.
Matthias Böning: Ja, aber Sonae Sierra ist kein deutsches Unternehmen. International gibt es viele Beispiele. Sonae Sierra in Portugal, Unibail Rodamco in Frankreich, Corio in Holland, Westfield in Australien oder Simon in den USA. Die Geschäftsidee von Perella Weinberg ist es, nach diesen Vorbildern aus mfi ebenfalls ein voll integriertes Centerunternehmen zu machen.

IZ: Einige der eben genannten Unternehmen sind börsennotiert. Will mfi das auch?
Matthias Böning: Das könnte ein Ziel sein, aber erst einmal müssen wir kapitalmarktfähig werden. Dann können wir das Unternehmen an die Börse bringen, man kann es aber auch über eine Anzahl von institutionellen Investoren halten.

Börse? Erst einmal müssen wir kapitalmarktfähig sein

IZ: Was braucht ein Centerunternehmen, um kapitalmarktfähig zu sein?
Matthias Böning: Ein stabiles, bewertbares Portfolio, um an der langfristigen Wertentwicklung eines Einkaufszentrums teilzunehmen; ein klar fokussiertes Produkt, das der Kapitalmarkt versteht, und transparente Bilanzstrukturen. Wir werden unsere Bilanzierung vom Deutschen Handelsgesetzbuch auf das IFRS-System umstellen.

IZ: Kapitalmarktorientierte Investoren, zumal aus dem angelsächsischen Raum, erwarten schnelle Profite. Wie wollen Sie im deutschen Markt so schnell ein nennenswertes Portfolio aufbauen?
Matthias Böning: Wir werden nicht nur Einkaufszentren bauen, sondern auch kaufen und weiterentwicklen.

IZ: Zum Kaufen braucht man Geld. Wie viel Kredit steht mfi zur Verfügung?
Matthias Böning: Wir denken in Eigenkapital. Wir haben derzeit einen Eigenkapitalwert von 180 Mio. Euro und planen weitere Kapitalerhöhungen parallel zum Aufbau des Portfolios. Geschwindigkeit ist dabei nicht das Hauptziel, sondern Qualität und Effizienz.

IZ: Aber wie viel Kredit kann mfi bei den Banken abrufen?
Matthias Böning: Immer im Verhältnis zum Eigenkapital und projektbezogen. Wir haben vor, ein Shoppingcenter-Portfolio im Wert von mindestens 2 Mrd. Euro aufzubauen. Wenn davon mindestens 30% Eigenkapital sein müssen, kann man sich ausrechnen, wie viel Fremdkapital man braucht.

IZ: Wie viel von diesen 2 Mrd. Euro haben Sie schon beisammen?
Matthias Böning: Etwa 1 Mrd. Euro. Darin enthalten sind unsere 50%-Beteiligung am Paunsdorf-Center mit 240 Mio. Euro, die Pasing Arcaden, die nach Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts 2013 einen Wert von 350 Mio. Euro haben werden, die Höfe am Brühl in Leipzig, die wir bauen, im Wert von 240 Mio. Euro bis 250 Mio. Euro und die Recklinghausen Arcaden mit 200 Mio. Euro.

IZ: Bis wann wollen Sie die 2 Mrd. Euro beisammen haben?
Matthias Böning: 2014, 2015. Da sind wir nicht unter Hektik. Es wäre das falscheste, das Portfolio unter Zeitdruck aufzubauen.

IZ: Kommen wir zu den Einkaufszentren selbst. Warum fällt ein Center-Unternehmen nicht mal dadurch auf, dass es Einkaufszentren baut, auf die die Städte stolz sind? Alle sprechen von Architektur, Integration, Multifunktionalität, aber mir scheint, keiner macht wirklich Ernst damit.
Matthias Böning: Das stimmt nicht, dem muss ich widersprechen. Wenn die Höfe am Brühl im Herbst 2012 eröffnen, werden Sie sehen, welch großen Sprung mfi auch in städtebaulicher Hinsicht gemacht hat. Wir bauen auf dem Dach Wohnhäuser im Bungalow-Stil! Die Pasing Arcaden sind wegen der Verbindung von Wohnen und Handel eine deutliche Weiterentwicklung des Produkts Einkaufszentrum. mfi unterscheidet sich von allen anderen Wettbewerbern dadurch, dass alle Objekte bis auf die Wilmersdorf Arcaden mit Architektenwettbewerben oder Workshop-Verfahren entstanden sind. Kommunen und Planungsämter wirken daran mit. Man kann also nicht sagen: „Ihr, mfi habt es alleine nicht schön gemacht!“

IZ: Warum hat dann bei all den Fortschritten ein mfi-Geschäftsführer neulich auf einer Veranstaltung gesagt: „Sonderlich toll sind die Düsseldorf Arcaden nicht.“
Matthias Böning: Das hat er so nicht gesagt. Die Düsseldorf Arcaden sind ein hochintegriertes Stadtteilzentrum, das sich von außen kaum als Shoppingcenter wahrnehmen lässt. Natürlich gibt es einige Stimmen, die sagen, die Architektur sei schön oder die Architektur sei nicht schön. Ich finde, die Düsseldorf Arcaden haben eine ganz klare Linie und eine hohe Architekturqualität.

IZ: Wenn Sie könnten, wie Sie wollten, wo würden Sie ein Einkaufszentrum bauen?
Matthias Böning: In Heidelberg würde wohl jeder Entwickler sofort gerne etwas machen.

IZ: Mannheim, Freiburg?
Matthias Böning: Klar, am besten in der Stadtmitte. Aber ich mag solche Fragen nicht. Das ist nicht real, das hat etwas von Illusion.

IZ: Wird Würzburg wieder ein Thema? Dort ist ein mfi-Projekt 2006 bei einem Bürgerentscheid durchgefallen. Die Posthalle gehört mfi und ist, soweit ich weiß, bis 2013 vermietet.
Matthias Böning: Würzburg wird irgendwann wieder ein Thema. Im Moment gibt es bei der Stadt keine erkennbare Bereitschaft. Es gibt hier und da Interesse einzelner Gruppen, aber die Interessen sind nicht gebündelt. Wir warten ab. Würzburg ist ein hervorragender Standort. Das beobachten wir.

Würzburg wird irgendwann wieder ein Thema“

IZ: Wie kommen Sie mit Ihrem neuen Aufsichtsrat klar, dem Franzosen Léon Bressler?
Matthias Böning: Sehr gut. Er kennt die Veränderungen, die ein Unternehmen auf dem Weg vom Entwickler zu einem voll integrierten Shoppingcenter-Unternehmen durchläuft, von seiner Zeit bei Unibail.

IZ: Wie wird gesprochen, wenn er dabei ist?
Matthias Böning: Bei den Sitzungen des Aufsichtsrats wird Englisch gesprochen.

IZ: Könnten Herrn Bresslers internationale Kontakte den Weg für mfi ins Ausland ebnen?
Matthias Böning: Das kann sein, steht aber nicht auf der Agenda. Wir müssen erst unsere Hausaufgaben in Deutschland erledigen.

IZ: In jüngster Zeit werden große Einkaufszentren gebaut, die ohne einen Saturn oder Media Markt auskommen. Die Rhein – galerie in Ludwigshafen, um ein Beispiel zu nennen, ist praktisch eine Fashion-Mall. Wie stehen Sie zu diesem Centertyp?
Matthias Böning: Es ist die Frage: Braucht ein Einkaufszentrum einen großen Unterhaltungselektroniker? Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Geschäfte, insbesondere im Bereich Mode, von einem Unterhaltungselektroniker kaum etwas haben. Gastronomiebetriebe mögen eventuell profitieren und die Auslastung des Parkplatzes steigt. Banken und Investoren sehen Unterhaltungselektroniker dennoch gern, weil sie den Gesamtumsatz eines Centers erhöhen. Andererseits zahlen sie eine geringe Miete. Aus Immobiliensicht ist es also besser, man hat einen Elektronikmarkt, weil sich ein Einkaufs – zentrum dann besser verkaufen lässt. Aus Sicht des Einzelhandels kann es dagegen attraktiv sein, ein Einkaufszentrum ohne Elektroniker zu bauen. Darum haben wir im ersten Bauabschnitt der Pasing Arcaden darauf verzichtet.

IZ: Und was gehört definitiv nicht in ein Einkaufszentrum?
Matthias Böning: Ein Baumarkt. Davon haben die Textilgeschäfte gar nichts.

IZ: Wir danken Ihnen für das Gespräch.
Das Interview führte Christoph v. Schwanenflug.Immobilienzeitung 2.Juni 2012

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